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欠缴物业费,百余名业主被起诉

2008-10-16 15:50:36 查看(1346)评论(3)

  编者:近段时间,记者经常听到一些小区有拖欠物业费的情况出现,有的物业管理公司因此与业主闹翻,小区管理员走人,小区管理工作难以落实。本期法治在线讨论选择下述案例,请各位朋友谈谈自己的看法。

  1月29日,65岁的张翰文终于写完了长达21页的答辩状。答辩状5000余字,他戴着老花镜改了四五遍,最后工工整整地在稿纸上抄了下来。在此之前,甘井子名贵山庄百余名被起诉的业主中,许多未缴物业费的都收到了败诉的判决。对张翰文来说,这场官司的胜诉可能性仍然很小。

    [事件背景]

  数百业户收到法院传票

  张翰文共拖欠名贵山庄新城市物业4000余元物业费。原告新城市物业已于2007年经名贵山庄2800多户业主集体投票,予以解聘。解聘之时,据统计,业主总共欠缴的物业费高达数十万元。在新城市物业撤离小区之后,未缴费的业主陆续收到了法院的传票。

  “具体数字不知道,至少要超过百户。”61岁的业主赵善栋这样说,他也是被告之一,并且去年就已经上了法庭。据名贵山庄小区法律顾问机构——辽宁新世纪律师事务所统计,收到传票的有几百户。

  “实际上,我在小区只住了一年,没住的时候物业费照交,住进来之后发现很多问题,反映了也没人管。”赵善栋说,对物业的“不满”,都是这些小事上攒起来的。

  相比之下,张翰文对新城市物业的“不满”,涉及自家利益的不多,而是主要集中在小区“公共利益”上。“休闲广场盖了个违章建筑,现在还在那儿,我找过物业、开发商、街道,都没有解决,草坪损坏了一直没人修补,我爱散步,物业不跟业主打招呼就把小区的一条路封了。”张翰文说自己没什么办法了,只能以这种方式“抗议”。

  2008年1月,名贵山庄的新物业已经进驻,与此同时,原物业针对大批业主的诉讼刚刚开始。

    [法庭交锋]

  情绪激动为己辩护

  1月29日上午8时,张翰文和老伴一起出现在甘井子区法院。他没有请律师,只带了一大杯茶水,准备自己在辩护口渴时用。他的对面是原告的一名物业人员和代理律师。

  因为没有经验,在法庭调查阶段,法官要求张翰文说明情况时,他便将5000多字的“论文”从头至尾读了一遍。

  “业主很倒霉,只有糊里糊涂交钱的份儿,交了你们就装进腰包,不交就到法院去告,说句实话,你们根本就没有一个明确的、与收费相适应的服务标准。”法庭上,张翰文有点激动。

  在开庭前,他一直期待着就像电影中控辩双方唇枪舌剑一样,与新城市物业公司正面交火,但这个情况没有发生。法官认为,他已经陈述的观点不应再次重复,辩论未被允许。张翰文觉得自己像一辆加满了油的汽车,却不准发动,憋得有些难受。

  而新城市物业自始至终回答简短,并出示了4个证据:自己有收费许可、与张翰文之间有前期物业服务合同、对方有签字以及自己提供了服务,因此对方必须缴纳4000余元的物业费及滞纳金。对此,张翰文在法庭上不予承认,包括业主临时公约上自己的签字。

    [律师观点]

  物业费官司业主多败诉

  休庭后,张翰文疲惫地坐在凳子上,脸上有些失落。他的老伴一直安慰着他,名贵山庄其他被起诉的业主,有的已经迫不及待进入法庭,他们大多是请假来的,不管结果怎样,快点审完就行。

  “感觉胜诉机会不大,我也没有完全发挥出来。”张翰文说,他预感到判决结果可能是自己最不想看到的。此前,同样在法庭上“慷慨陈词”的老人赵善栋已接到了败诉的判决。

  “在饭店吃饭,菜里有东西,可以拒绝付款,凭什么物业公司只要签合同,不管有没有服务、什么标准服务,业主就都得交钱?”张翰文和赵善栋的观点一致。

  “在我的印象中,业主不交物业费,全国没有一例胜诉的。”对于名贵山庄集体收到法院传票一事,辽宁新世纪律师事务所律师白长慧已提前给业主们打了预防针。“因为物业服务和管理是动态的,不好取证,物业服务不好,怎么折算到物业费上无法认定。”

    据新华社

张翰文的答辩状

网友 小丸子

  很多小区都存在拖欠物业费现象

  很多小区都存在拖欠物业费的现象,有些业主认为,小区物业服务不到位,才是他们拖欠物业费的关键原因。因为对小区物业服务不满,欠交物业费是最直接的办法,而物业公司因为收不到钱,各种服务更加落后。于是,形成了“服务差——不交钱——服务更差”的恶性循环,因为欠交物业费被推上法庭的业主也不在少数,而这种情况下,败诉的往往是业主。

  维护自己合法权益,是法律赋予每个公民的权利,所以如果物业没有尽到服务职责,业主可以通过法律渠道来解决问题,也可以通过业主委员会更换物业公司。但是如果用欠交物业费的办法来解决问题,影响物业管理活动的正常进行,同时又损害了其他已交物业费的业主利益;如果因此被物业公司告上法庭,只能是既输官司又赔钱,使自己的权益受到更大损害。

    网友 毛毛虫

  物业费要交,管理也要跟上

  物业费要交,管理也要跟上。不交物业费的话,管理是没法开展的。所以,我觉得先要交物业费,至于物业,则应该有更明确的责任认定,哪些算是服务不到位,哪些算是服务到位了,因为这个到不到位的问题,也是各有各的看法的,我认为服务到位了并不代表他就认为服务到位了。所以说作为业主和物管双方,在签订合同时,应当在参考物业合同范本的基础上,尽可能细化合同的内容,使业主和物业公司都有章可循、有合同可依。

    网友 天亮了

  交了钱,就应该享受到相应的服务

  从个人来讲,是最不希望碰到这种物业的,收钱的时候非常积极,真的要派上用场的时候连个人影也看不到。

  物业就好像管家,帮我们管理整个社区的。这件案件中的原告被2800多住户集体投票解聘,由此可见这个物业并没有尽到其做物业的责任。物业不尽责,住户有什么义务为这种不尽责的行为买单。

  可是当前的法律法规对这种现象又没有什么明文规定,使得住户只能用不交物业费这种形式来反抗,最后只能落得个两败俱伤。物业公司被解聘,住户被起诉。

  如果有详细的法律法规对住户与物业之间的权利与义务做个规定,那以后这样的事情是不是会少发生很多?

    网友 爱很简单

  业主不交物业费,缘由物业自身服务不到位

  业主不交物业费的原因,出自物业自身的身上。试想一下如果他们物业的管理很周到,业主会不交钱吗?当然有些业主可能是有困难暂时交不了,但物业一定让交才导致了物业跟一些业主的矛盾,这也很有可能性的,所以大家都应该退让一步。业主呢该交的还得交,物业呢,不该交的也可以免交。大家共同把小区管理好来才是真,而不是出现矛盾老打官司最后越闹越大,毕竟小区才是业主真正的家啊。

    网友 永远顺风

  物业部门没有尽职应由谁来监督管理

  拖欠小区物业费的情况大致有三种:一种是善意的拖欠,由于平时工作忙而过了交费期。一种是恶意拖欠,明明知道该交就是不交。另一种就是故意拖欠,因对物业管理不满而故意不交,促使改变物业管理水平。不管是什么原因,不交物业费总是不对的。

  对于这则案例来说,相当典型,就是前面说的第三种情况。其实业主不交物业费,被物管部门告上法庭是很正常的;业主认为物业没尽职通过法律渠道来解决问题,这也是业主的权利;这些都合情也合理,就是最终结果:丧失利益的往往是业主这个弱势群体。

  当今社会上有许多业主交的物业费都是稀里糊涂地在交,有的甚至交的是什么费一概不知道,只认为是要交的,为什么要交那么多,是根据什么定的,交了那么多钱业主应该得到什么回报,得到什么服务,有的业主想也不会去想。物业拿来了协议提笔就签,物业前来催款掏钱就付,那知道到后来受到伤害的往往是业主。从这则案例中使我想到的是《物业服务收费管理办法》规定要交的物业费标准有关部门如何来额定,物业部门没有尽职应由谁来监督管理,谁来督促实施。我想不应该光由物业说了算,业主要找物业只能通过法律途径来解决吧。我认为要真正解决业主与物业间的矛盾,归根结底就是要做好物业规范工作。一个地区要有统一的物业管理标准,统一的物业计费标准,规范的物业管理行规,政府部门也可以根据需要组建一个机构负责管理这个新兴的行业,不断加强管理和监督。

    网友 沙漠飞雪

  小业主被动接受物业合同

  一边是部分业主拖欠物业费,一边是物业公司服务不到位,每一方都以对方不履行或不完全履行物业合同约定义务为抗辩理由。出现小业主(实际住户)与物业管理公司之间尖锐矛盾的根源往往是业主主体变更所带来的。随着商品房出售,单个开发商业主的主体资格逐步被由小业主组成的集体业主所取代,原物业合同的权利义务也概括转让给了小业主,而合同讲求自愿、平等,对小业主来说,是被动接受该物业合同的,不同业主对物业服务的要求也不同,导致矛盾加剧。而小业主不能作为合同一方对物业服务不到位起到制约作用,对于业主委员会职能不强的小区来说,小业主就往往得选择通过不交或拖延交纳物业费的方式消极对抗,导致物业服务质量下降的恶性循环!最后的结果就是业主委员会把物管公司赶出,物管公司起诉要求未履行交付义务的部分小业主履行交付义务,即发生案件的开头一幕。

    网友 郭律师

  通过业主委员会与物管公司及时协商明确服务标准

  对这类案子而言,证明物业公司服务不到位的举证责任很难;又因对个别业主(住户)来说,涉诉标的不大,往往不会请律师,导致举证能力上处于弱势,口头说的多,有效证据少,说的又抓不到要点。加上物业服务标准尚不完善,所以结果往往以住户败诉告终。

  因此,笔者建议,第一,大家在购买房屋时要充分考虑对物管公司的品牌及服务质量考察,根据自己对物管费用的心理承受能力选择符合自己物管要求的小区;第二,小区入住人数达到一定程度后,及时成立业主委员会,通过业主委员会与物管公司及时协商物管服务具体明确标准,并对服务不到位的问题及时指出要求更正,同时也要监察并督促个别业主不交或拖延交付物管费问题,因为个别业主不交物管费实质上是对已交的大部分业主的违约,直接侵害物管公司的利益,实际上是间接侵害了大部分业主的权益。第三,建议有业主委员会小区的业主委员会应当聘请常年法律顾问,以加强业主委员会职能的发挥,更好地维护广大业主的权益。同时,矛盾的及时解决会起到业主和物管公司双赢的结果,真正实现和谐小区。

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网友评论:
引用 删除 中律网友   /   2010-09-02 10:31:34
如果物业公司没有跟业主签定服务合同,大家就不要交物业费。
引用 删除 中律网友   /   2009-11-26 13:20:07
单体小业主就是被宰的,联合才有力量!!!
引用 删除 中律网友   /   2009-11-15 23:16:52
不住的业主,也要全额交付物业费,道理何在?诸多服务,业主根本没有享受、也不需要享受的时候,仍然要缴纳全年的物业费,甚至偶尔出入小区,还要被物业要求交纳停车费,要知道我们买房时还买了10几、20几、甚至30几平米的公摊面积,我们的公摊面积被物业用来向我们这些公摊面积的主人收取费用?其中的道理何在?!这些难道不是霸王条款吗?有没有公平的道理?普通百姓,作为个体,难道只有任人宰割吗?
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作者介绍
毕业于北京大学,现任浙江永大律师事务所非诉部副主任,某股份有限公司独立董事,诸暨日报法制版顾问律师。…… [详细]
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