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侵犯承租人优先购买权之赔偿

2014-12-06 09:14:51 查看(78)评论(0)
房屋承租人的优先购买权是指当房屋承租人转让房屋时,房屋承租人在同等条件下,依法享有优先于其他买受人而购买房屋的权利。我国最高法院于2009年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,在第2l条至24条,对承租人的优先购买权问题作了规定。
    《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为如何保护承租人优先购买权提供了一种新的解决思路,以解决《物权法》实施后承租人优先购买权的保护问题,规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利,为承租人在该权利难以得到实现时请求获得赔偿提供了法律依据。
    一、侵犯承租人优先购买权之赔偿依据
    《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。” 
    二、侵害承租人优先购买权的的赔偿范围
    在出租人侵害承租人优先购买权之时,承租人只能请求财产损害之赔偿。损失包括以下几个方面: 
    (一)直接损失 
    主要是指承租人为了行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用,为确定房屋价格而发生的鉴定费用,为与出租人交涉而产生的费用等。 
    (二)间接损失 
    主要是指房屋价差损失。具体分为以下几种情况:(1)出租人按市场价出卖房屋给第三人,但出卖房屋时的市场价格较低,而承租人要求赔偿时的市场价较高,这时承租人有权要求出租人赔偿两者的价差损失;(2)房屋市场价格维持不变,出租人以低于市场价的价格出售给了第三人,此时承租人有权要求出租人赔偿市场价与交易价之间的价差损失;(3)交易的价格高于承租人请求出租人赔偿时的市场价的,此时对承租人而言不存在价差损失。 
    对于价差损失的赔偿,可参照以下方式:双方协商确定的,从其约定;无法协商的,原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护承租人的利益出发,以承租人的请求为基合,租赁合同终止之日、房屋过户登记之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。另外,还需注意:一是承租人的损失赔偿额应扣除必要的交易税费。房屋转让和登记过程中,必然会产生各种税金和登记费用,这些费用无论由出租人承担还是由第三人承担,均应从价差损失中予以扣除。二是现实交易中经常出现真实交易价格与在房地产登记部门备案的合同的交易价格不一致情况,此时应根据真实交易价格来确定,而不能依据备案合同的交易价格为基准来计算价差损失。 
    (三)附带损失 
    这里是指,在租赁期满后承租人另行租赁房屋所产生的相关费用。对此,应分情况而定,如果承租人已得到了房屋价差损失赔偿,此时租金若上涨了,一般不应给予租金价差的赔偿,因为此时承租人已经实现了房屋价差的损失,而租金来源于取得房屋所得到的收益,此时承租人已经确定的不能再取得房屋,当然就不能要求赔偿因取得房屋所产生的收益;如果承租人没有获得房屋价差赔偿,而此时租金若上涨的,从平衡双方利益的角度考虑,出租人应适当地赔偿承租人的租金价差损失。
    三、不予赔偿部分 
    在租赁期满后,承租人另行购买房屋的相关费用不在赔偿范围之内。因为,即使承租人实现了优先购买权,那么承租人在购买房屋并进行转移登记的过程中,也是必然会产生交易成本的,所以不存在承租人新增损失的问题,因此不应予以赔偿。
    附:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
    第二十一条  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
    第二十二条  出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。
    第二十三条  出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
    第二十四条  具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
    (一)房屋共有人行使优先购买权的;
    (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
    (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
    (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
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专业资格: 一九九三年取得中华人民共和国律师资格 中华全国律师协会会员 上海市法学会会员 上海市国企改制律师顾问团成员 专业经验: 刑事辩护,民事及商事诉讼,知识产权法律服务,公司并购及商法,房地产及家庭纠纷诉讼…… [详细]
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