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购买二手房可能存在的法律风险及预防措施

2016-04-21 09:30:18 查看(53)评论(0)
内容 1、卖方资格风险 卖方不是房屋产权人,或者房屋为共有财产,其他共有人不知道或者不同意对房屋的处分,存在买卖合同无效或者被撤销的法律风险。 预防措施:查看房屋产权证并核对产权所有人的身份证件,如果是共有房屋,则需要房屋的产权共有人全部同意并到场核对身份证件,如有特殊情况不能到场,需出具书面同意卖房的意见书、授权委托书。 2、房屋产权瑕疵风险 房产存在抵押或者被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利,导致房屋无法过户的法律风险。 预防措施:在合同中要求卖方对此作出承诺,并到房产交易中心查询房屋的相关信息并打印留存。 3、房款风险 将首付支付给卖方后,卖方不履行合同或者房屋被查封所导致的钱、房两空风险。 预防措施:办理资金监管和房屋预告登记。资金监管可以保证资金的安全,在卖方未履行合同义务前钱款在银行监管账户。预告登记后,所有关于房屋的处分必须经过买方同意才可以办理。 4、房屋出租风险 因为我国法律规定了“买卖不破租赁”、承租人的“优先购买权”,所以如果购买了已出租的房屋,可能面临需要继续履行原租赁合同或者被承租人主张“优先购买权”撤销买卖合同的风险。 预防措施:了解购买房屋是否出租,如果出租则要求卖方出具承租人的放弃“优先购买权”声明以及原租赁合同的解除协议。 5、房屋欠款风险 物业费、水电燃气费、有线电视费、网络费、电话费、包烧费(取暖地区)等一般都是按照房屋来收取的,同时都会要一定比例金额的滞纳金,所以如果卖方长期拖欠未缴纳将会产生比较大的金额,过户后买方将面临交付的风险。 预防措施:在买卖合同中约定卖方结清相关费用并预留一定的尾款在所有费用结清后再予以支付,同时在签订合同、房屋过户后要到相关部门查询并办理过户手续。 6、交付风险 一般卖方在收到首付款、银行放款等全部款项后,才将房屋交付给买方,此时买方将面临卖方不交付房屋的风险。 预防措施:在合同中约定一定的尾款在收房后再支付。 7、户口风险 房屋中有卖方或者其他第三人的户口如不迁出,买方的户口可能无法迁入,如果是学区房,则对买方的影响则更大,同时按照目前的法律规定,对于请求户口迁出的案件法院是不予受理的,即无法通过诉讼等方式强制将户口迁出,只能由卖方或者第三方主动将户口迁出。所以买方一定要引起足够的重视,否则一旦发生争议,解决非常困难。 预防措施:在签订定金合同后、签订正式房屋买卖合同前,到房屋所在地派出所了解房屋内户口情况。同时在房屋买卖合同中要求卖方声明户口情况并约定相应的违约责任。应明确约定户口的迁出时间并与房款支付相结合,同时约定比较严格的支付违约金的违约责任,如逾期一日迁出户口应支付房价款总额较高比例的违约金,直至迁出日止。这样,在无法取得全部房款及严格的违约金合同约束下,迫使卖方积极主动地按照合同约定将户口迁出。
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